➡️ Эксперты единогласно утверждают, что практически ни один проект в жилом строительстве не доходит до финала без корректировок — отклонения в 3-5% от изначальных решений являются обычной практикой. Однако масштаб и характер изменений варьируются в зависимости от сегмента. Например, в эконом- и комфорт-классах корректировки часто связаны с рыночным спросом, тогда как в премиальном классе они обусловлены индивидуальными предпочтениями клиентов.

▫️ Изменения в этажности — редкость, но и они бывают. «Это исключительная история, не массовая», — подчеркивает главный архитектор ГК «БЭЛ Девелопмент» Алексей Мирошкин. Однако в коммерческих проектах девелоперы иногда идут на увеличение этажности, если это не противоречит градостроительным нормам. Технические и градостроительные аспекты, такие как новые нормативы или ограничения по инсоляции, также играют значительную роль. По данным Минстроя России, около 40% корректировок связано именно с градостроительными изменениями. Ни один из проектов не доходит до финала без изменений.

▫️ Элитный сегмент – не типовой – изменения независимо от ТЭП, связаны с достижением наилучших показателей для реализации, продажи объекта и постоянными изменениями и новшествами в покупательском спросе к инженерному оснащению, к комплектности, изменению «моды» оформлению МОП и благоустройства.

▫️ В части массового жилого строительства – от класса не зависит, зависит от показателей объекта – небольшой объект, точечная застройка с быстрым сроком строительства и реализации – с минимальным количеством изменений или без них (изменение – больше уточнение материалов и оборудования, оборудования игровых и спортивных площадок, интерьеров МОП).

▫️ Большие объекты – комплексная застройка – с несколькими очередями строительства, изменения могут быть серьезнее, связанные с изменениями потребительского спроса во время реализации проекта – в том числе по квартирографии проекта (соотношение квартир типа евро/классика, увеличение числа квартир начиная от 2-комнатных в связи с вводом объектов социальной инфраструктуры и повышением спроса на них и т.д.).

▫️ Также в связи с увеличением спроса на ЖК меняют иногда классность последующих очередей, с изменением фасадов, благоустройства для соответствия повышению стоимости реализации.

▫️ Соблюдение требований по инсоляции, в т.ч. для жилых помещений, ДОО, детских площадок, как и необходимость соблюдать др. строительные нормы и правила, санитарно-гигиенические требования – не зависит от механизма КРТ. Видовые характеристики – коммерческое понятие. Механизм КРТ гарантирует комплексный, градостроительный подход к освоению территорий – с обязательным строительством объектов социальной инфраструктуры, общих территорий благоустройства, требуемой инженерной инфраструктурой, с продуманной транспортной схемой. Исключаются минусы «точечной» застройки без социальных обязательств застройщика.

▫️ В 2020 году в России вступил в силу закон №202-ФЗ, который упростил процедуру ввода объектов в эксплуатацию, разрешив отклонения до 5% от проектной документации. Это решение стало ответом на запрос рынка: раньше даже незначительные расхождения в площадях могли затормозить сдачу объекта на месяцы.

▫️ Вместе с тем, закон сохранил ключевые ограничения: количество этажей, помещений и машиномест должно строго соответствовать проекту. «Это уточнение помогло избежать спорных ситуаций», — отмечает Алексей Мирошкин. По его словам, отклонения в 2-3% — нормальная практика, связанная с технологическими особенностями строительства, такими как неровности поверхностей или толщина перегородок. По общему мнению экспертов, КРТ меняет правила игры, но его осуществление требует баланса между регулированием и гибкостью.

Подробнее: Строительная газета